Författare: Styrelse MNE

Varmt välkomna till årets stämma för bostadsrättsföreningen Malmö Nya Egnahem. Mötet hålls torsdagen den 24/5 kl 19:00 och vi är som vanligt i Sorgenfriskolan, ingång A.

Efter mötet dröjer vi oss kvar i skolan och dricker något gott tillsammans med lite kallskuret, ost och kex från Möllans ost.

För att spara på miljön delar vi i år inte ut en tryckt årsredovisning till alla hushåll. Årsredovisningen finns istället att ladda ner här:

Årsredovisning MNE 2017

Ni kan också få en utskriven årsredovisning genom att kontakta styrelsen.

För er som är nyfikna på vad en stämma är och hur det går till så har föreningen Bostadsrätterna (tidigare SBC) satt ihop en matnyttig broschyr som ni kan ladda hem här. Här finns också en broschyr som beskriver hur ni kan göra om ni inte kan närvara men ändå vill rösta på dagordningens frågor. Har ni några frågor eller funderingar är ni såklart också välkomna att kontakta styrelsen.

Om föreningsstämma (Bostadsrätterna)

Om Fullmakt, ombud och biträde (Bostadsrätterna)

Dagordning

1. Stämmans öppnande.
2. Val av ordförande vid stämman.
3. Anmälan av ordförandes val av protokollförare.
4. Upprättande av förteckning över närvarande medlemmar och röstlängd.
5. Val av två personer att jämte ordföranden justera protokollet.
6. Fastställande av dagordning.
7. Fråga om kallelse behörigen skett.
8. Framläggande av styrelsens årsredovisning.
9. Framläggande av revisorernas berättelse, eventuella anmärkningar och styrelsens förklaring däröver.
10. Beslut om fastställelse av resultaträkning och balansräkning.
11. Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen.
12. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelsen.
13. Fråga om arvoden till styrelseledamöter och revisorer.
14. Beslut om antal ledamöter och suppleanter i styrelsen samt antal revisorsuppleanter.
15. Val av styrelseledamöter och suppleanter.
16. Val av revisorer och revisorssuppleanter.
17. Val av extern revisor.
18. Val av valberedning, som skall bestå av tre ledamöter varav en sammankallande.
19. Beslut om stadgeändring avseende lagrändringar. Se nedan.
20. Beslut om delning av lägenhet nr 08604.005.0005. Se nedan.
21. Styrelsen informerar.
22. Stämmans avslutande.

Underlag till stadgeändring, punkt 19

Med anledning av förändringar i Bostadsrättslagen och Lagen om ekonomiska föreningar (LEF) behöver vi justera våra stadgar. Det handlar om tidsfrister för kallelser och tillgängliggörande av handlingar inför stämma samt regelverket kring ombud och biträden.

För att ändra stadgarna krävs att man beslutar om stadgeändring på två stämmor, vilka måste ligga efter varandra. På den första stämman ska mer än hälften av de avgivna rösterna vara för stadgeändringsförslaget. På den andra stämman ska minst 2/3 rösta för ändringen. På årsstämman 2017 röstade stämman ja till följande förslag;

26. Andra styckets andra mening:

Minst en månad före ordinarie föreningsstämma dock senast före mars månads utgång varje år skall styrelsen till revisorerna avlämna årsredovisning som skall omfatta resultaträkning, balansräkning och förvaltningsberättelse.

ersätts med

Minst sex veckor före ordinarie föreningsstämma dock senast före mars månads utgång varje år skall styrelsen till revisorerna avlämna årsredovisning som skall omfatta resultaträkning, balansräkning och förvaltningsberättelse.

29. Tredje styckets första mening:

Revisionsberättelsen skall avges varje år senast två veckor före ordinarie föreningsstämma, dock senast den 30 april.

ersätts med

Revisionsberättelsen skall avges varje år senast tre veckor före ordinarie föreningsstämma, dock senast den 30 april.

29. Fjärde styckets första mening

Årsredovisningen, revisionsberättelsen, revisorernas anmärkningar samt styrelsens förklaring däröver skall hållas tillgängliga för medlemmarna minst en vecka före den föreningsstämma, på vilken de skall behandlas.

ersätts med

Årsredovisningen, revisionsberättelsen, revisorernas anmärkningar samt styrelsens förklaring däröver skall hållas tillgängliga för medlemmarna minst två veckor före den föreningsstämma, på vilken de skall behandlas.

33. Första styckets andra mening:

Kallelse skall ske till samtliga medlemmar genom utdelning eller genom post-befordran senast två veckor före ordinarie och senast en vecka före extra stämma, dock tidigast fyra veckor före stämman.

ersätts med

Kallelse skall ske till samtliga medlemmar genom utdelning eller genom post-befordran senast två veckor före ordinarie och senast en vecka före extra stämma, dock tidigast sex veckor före stämman.

34. Femte stycket:

Medlem kan vid föreningsstämma medföra högst ett biträde. Endast medlemmens make, närstående, eller annan medlem får vara biträde.

ersätts med

Medlem kan vid föreningsstämma medföra högst ett biträde. Endast medlemmens make, närstående, eller annan medlem får vara biträde. Biträde har yttranderätt.
 
 Föreningsstämman får besluta att den som inte är medlem ska ha rätt att närvara eller på annat sätt följa förhandlingarna vid föreningsstämman. Ett sådant beslut är giltigt endast om det beslutas av samtliga röstberättigade som är närvarande vid föreningsstämman.

36. Tillägg efter andra stycket:

Om föreningsstämman ska ta ställning till ett förslag om ändring av stadgarna, måste det fullständiga förslaget hållas tillgängligt hos föreningen från tidpunkten för kallelsen fram till föreningsstämman. Om medlem uppgivit annan adress ska det fullständiga förslaget istället skickas till medlemmen.

Underlag till delning av lägenhet, punkt 20

En lägenhet är i juridisk bemärkelse en nyttjanderätt till en upplåtelse som bostadsrätt. Det är endast föreningen som via stämma kan skapa en upplåtelse. För en delning av lägenhet krävs att föreningen köper tillbaka nyttjanderätten för att sedan via en stadgeenligt kallad föreningsstämma upplösa denna. Därefter kan stämman besluta om nya nyttjanderätter som ska upplåtas som bostadsrätter och som då till sist kan säljas tillbaka till medlemmen. Stämmans beslut kräver endast enkel majoritet av de närvarande medlemmarna.

Delningen påverkar inte föreningens ekonomi eller andelstalen på något sätt. Den juridiska delningen har föregåtts av att medlemmen skapat två fysiska lägenheter genom att ha byggt igen mellan lägenheterna.

Denna fråga handlar om att juridiskt godkänna en delning av Kerstin Håkanssons tidigare sammanslagna lägenhet i Björken 6. Styrelsen föreslår att stämman skall besluta följande;

• Bostadsrätten till lägenhet nr 005.0005 skall upphöra.
• Lägenhet nr 005.0005 skall delas till två nyttjanderätter och därefter upplåtas såsom bostadsrätter benämnda lägenhet nr 08604.005.0028 och lägenhet nr 08604.005.0029.

Söndagen den 22/4 är det dags för årets första gemensamma trädgårdsdag, då samtliga hus hjälps åt att göra vårfint i våra trädgårdar.  Husvärdarna i respektive hus kommer som vanligt att informera om vad som ska göras på just denna dag. Efter avslutad trädgårdsdag, cirka kl 14.00, är alla välkomna på korvgrillning hos Björken 7. Vi hoppas att så många som möjligt kan komma! Den första gemensamma trädgårdsdagen i höst blir söndagen den 14/10.

Nu är det dags för den avslutande etappen i vårt underhåll av våra avloppsstammar. Efter relining av alla liggande stammar i den s k bottenplattan i källaren ska vi nu göra samma sak med de stående. Reliningen utförs även nu av Repipe AB och föreningens projektledare är fortfarande Bengt Mattsson.

Arbetet påbörjas den 1 april med Tallen 1 och kommer därefter fortsätta med Tallen 2 och Tallen 3. Därefter går de vidare till Björken 3, Björken 6, Björken 7 och avslutar med Björken 8.

Förberedelser

Arbetet i varje hus inleds med att alla nycklar till lägenheter samlas in av husvärd (mer information nedan). Sedan kallar Repipe i samråd med husvärd alla boende i huset till ett informationsmöte. De kommer också avisera alla boende med lappar i brevlådan samt sätta upp lappar på porten i varje trapphus innan de påbörjar arbetet.

Ungefär samtidigt med informationsmötet kommer en för-syn genomföras där Repipe tillsammans med vår projektledare Bengt går igenom alla lägenheter och kontrollerar och dokumenterar alla förutsättningar.

Nyckelinsamling

Husvärd kommer att samla in lägenhetsnycklar. Se gärna till att ha en extranyckel till hands redan nu. Husvärden delar ut nyckelringar som ni märker upp och där ni sätter er lägenhetsnyckel. Nycklarna lämnas sedan till husvärden som låser in dem i ett kassaskåp som Repipe monterar upp i källaren. Endast Repipe och husvärd kommer att ha tillgång till detta kassaskåp. För säkerhets skull kommer Repipe också att märka om alla nycklar så att de inte kan identifieras. Alla nycklar ska vara inlämnade senast en vecka innan för-synen i huset. Nycklarna återlämnas av husvärd efter att arbetet i hela huset är avslutat och besiktigat.

Arbetsbeskrivning

Arbetet inleds med en för-syn där Repipe tillsammans med Bengt går igenom alla lägenheter och kontrollerar och dokumenterar alla förutsättningar. Därefter drar själva reliningsarbetet igång.

Repipe kommer att färdigställa en avloppsstam i taget och arbetar sig fram trapphus för trapphus. Arbetet kommer utföras vardagar mellan 8:00-17:00 och då måste avloppen vara avstängda för de lägenheter som är anslutna till den stam de för tillfället arbetar med. På kvällstid ska dock kök och toa kunna användas som vanligt, om inget annat meddelats.

Spray-metoden eller Strump-metoden

Relining kommer att utföras med den s k ”spray-metoden” som innebär att rören sprayas invändigt med en plastbeläggning som härdar på ett par timmar. Denna metod kräver dock att röret är inte har några större skador då plasten sprayas på rörgodset. I undantagsfall kan avloppsstammen vara i så dåligt skick att den inte kan relineas med ”spray-metoden”. Då går spray-teamet vidare till nästa avloppsstam och istället kommer ett nytt team som använder sig av den s k ”strumpmetoden”. Denna metod innebär att man för in en ”strumpa” av glasfibernät belagd med plast i röret. Strumpan trycks sedan upp mot rörets innerväggar med hjälp av en invändig ballong. När strumpan härdat tas ballongen bort. ”Strump-metoden” kräver längre tid för härdning vilket innebär att avloppen då måste vara avstängda även nattetid. Hela processen kan ta upp till en vecka för en stam och under tiden erbjuds berörda medlemmar att låta sätta in s k ”skogstoa”. Om ”strump-metoden” måste användas någonstans så kommer berörda medlemmar informeras och aviseras separat om detta. Det kan ta upp till tre veckor mellan att ordinarie team konstaterar att rören är för dåliga för ”spray-metoden” tills nästa team kan genomföra en relining med ”strump-metoden”.

Preliminär tidsplan

OBS! Den tidsplan som satts ska betraktas som preliminär. Veckonummer kan komma att ändras.

[UPPDATERING 2018-06-12:  Ny tidplan finns här]

[UPPDATERING 2018-09-14:  Ny tidplan finns här]

SVART = Nyckelinsamling
GRÖN = Informationsmöte
BLÅ = Relining
RÖD = Besiktning

Även i år fortsätter vi traditionen med julgransresning den 1:a advent, d v s söndagen den 3 december. Granar till samtliga hus kommer att finnas för avhämtning på gräsmattan utanför Mäster Eriks plan 12. Julgransbelysning finns i respektive hus. Klockan 15:00 bjuds det på glögg och pepparkakor på gården hos Björken 3 (Mäster Palmsgatan 7).

Vi hoppas att så många som möjligt kan komma!

Från och med den 1/1 2018 höjs avgiften med 3 %. Den senaste höjningen var 2017, då låg den på 4 %. Höjningen görs mot bakgrund av höga underhållskostnader framöver (t ex fortsatt relining), utöver normala kostnadsökningar.

Reliningen av de horisontella rören under källaren närmar sig sitt slut och såväl budget som tidsplan har hållits. Tyvärr har det under arbetets gång uppdagats att de vertikala rören i huset är i lika stort behov av åtgärd och vi har därför bestämt att utvidga reliningsprojektet till att omfatta alla avloppsledningar. Vår entreprenör Repipe kommer påbörja etapp 2 med relining av vertikala stammar i februari 2018 och arbetet beräknas vara avslutat före sommaren. Vår konsult Bengt Mattsson kommer också fortsatt vara projektledare.

Under etapp 2 kommer tillträde krävas till varje lägenhet under ca 3-4 dagar för att kunna åtgärda alla avloppsstammar, men reliningen kommer inte kräva någon åverkan så fuktspärrar och ytskikt hålls intakta. Precis som tidigare kommer ledningarna i badrum och kök inte att kunna användas under den tid som arbete pågår i lägenhet och tillhörande stam. Dock kommer avloppet endast vara avstängt under dagtid. Mer information och husmöte kommer när vi närmar oss startdatum för arbetet!

 

Söndagen den 22 oktober är det dags för årets sista gemensamma trädgårdsdag, då samtliga hus hjälps åt att göra fint i våra trädgårdar. Det kommer att finnas två containrar på plats, en utanför Tallen 3 och en utanför Björken 7, som i första hand ska rymma trädgårdsavfall. Efter avslutad trädgårdsdag, cirka kl 14.00, är alla välkomna på korvgrillning i trädgården till Björken 6, där det kommer att finnas mat och dryck på plats.

Vi hoppas som vanligt att så många som möjligt kan komma!

Föreningen har upphandlat en ny fastighetsskötare och det blev Hagtorn Fastighetsskötsel som hade det vinnande anbudet. De började sitt uppdrag den 1 juni.

Felanmälan görs antingen på 040 – 618 84 64 dygnet runt (jour 16-07 debiteras dock extra) eller via mail på felanmalan@hagtornservice.se.

De kommer att gå en tillsynsrunda varje vecka i alla hus och trädgårdar, samt hjälpa såväl föreningen som medlemmarna med mindre reparationer och dylikt. Nedan följer en lista över vad de kommer att ansvara för;

Tillsynsrundan
Kontroll av belysning utomhus	1 g/vecka
Kontroll av Stuprör	1 g/vecka
Renhållning hårda ytor	1 g/vecka
Renhållning sopstation	1 g/vecka
Tillsyn av inredning, utrustning etc.	1 g/vecka
Kontroll av belysning & tidur	1 g/vecka
Byten av lampor, lysrör & tändare	1 g/vecka
Smörjning & justering av dörrstängare, gångjärn & lås.	1 g/vecka
Renhållning rabatter	2 g/mån
Kontroll av dagvattenbrunnar	1 g/mån
Kontroll av ventilation gemensamma utrymmen	1 g/mån
Kontroll av värme & VVS	1 g/mån
Renhållning av alla ytor utomhus vår/höst	2 g/år
Avläsning vattenmätare	1 g/år
Vid behov
Namnbyten på dörrar & porttavlor.	vid behov
Anslå meddelanden	vid behov
Klottersanering	vid behov
Vinterrenhållning
Snöröjning	vid behov
Halkbekämpning	vid behov

De senaste åren har ett moderniseringsarbete gjorts avseende de två lagar som reglerar det mesta inom en bostadsrättsförening; Bostadsrättslagen och Lagen om ekonomiska föreningar (LEF). Detta har lett till en del ändringar som bland annat påverkar tid för kallelse, ombud och biträden samt när handlingar som exempelvis årsredovisningen ska hållas tillgängliga till medlemmar innan årsstämman. Detta innebär i sin tur att vi behöver justera våra stadgar vilket kommer att föreslås på årsstämman den 18 maj.

En stadgar är lite som en grundlag för en förening och en ändring kräver två på varandra följande stämmobeslut för att gå igenom. Det sista beslutet kräver dessutom ett bifall av minst två tredjedelar av de närvarande. Då det inte är bråttom att få igenom de föreslagna ändringarna kommer vi, om den ordinarie stämman i år biträder beslutet med enkel majoritet, att föreslå först på nästa ordinarie stämma 2018 att klubba igenom beslutet.

Förändringarna som föreslås är följande;

§26. Andra styckets andra mening:

"Minst en månad före ordinarie föreningsstämma dock senast före mars månads utgång varje år skall styrelsen till revisorerna avlämna årsredovisning som skall omfatta resultaträkning, balansräkning och förvaltningsberättelse."

ersätts med

"Minst sex veckor före ordinarie föreningsstämma dock senast före mars månads utgång varje år skall styrelsen till revisorerna avlämna årsredovisning som skall omfatta resultaträkning, balansräkning och förvaltningsberättelse."

§29. Tredje styckets första mening:

"Revisionsberättelsen skall avges varje år senast två veckor före ordinarie föreningsstämma, dock senast den 30 april."

ersätts med

"Revisionsberättelsen skall avges varje år senast tre veckor före ordinarie föreningsstämma, dock senast den 30 april."

§29. Fjärde styckets första mening

"Årsredovisningen, revisionsberättelsen, revisorernas anmärkningar samt styrelsens förklaring däröver skall hållas tillgängliga för medlemmarna minst en vecka före den föreningsstämma, på vilken de skall behandlas."

ersätts med

"Årsredovisningen, revisionsberättelsen, revisorernas anmärkningar samt styrelsens förklaring däröver skall hållas tillgängliga för medlemmarna minst två veckor före den föreningsstämma, på vilken de skall behandlas."

§33. Första styckets andra mening:

"Kallelse skall ske till samtliga medlemmar genom utdelning eller genom post-befordran senast två veckor före ordinarie och senast en vecka före extra stämma, dock tidigast fyra veckor före stämman."

ersätts med

"Kallelse skall ske till samtliga medlemmar genom utdelning eller genom post-befordran senast två veckor före ordinarie och senast en vecka före extra stämma, dock tidigast sex veckor före stämman."

§34. Femte stycket:

"Medlem kan vid föreningsstämma medföra högst ett biträde. Endast medlemmens make, närstående, eller annan medlem får vara biträde."

ersätts med

"Medlem kan vid föreningsstämma medföra högst ett biträde. Endast medlemmens make, närstående, eller annan medlem får vara biträde. Biträde har yttranderätt.

Föreningsstämman får besluta att den som inte är medlem ska ha rätt att närvara eller på annat sätt följa förhandlingarna vid föreningsstämman. Ett sådant beslut är giltigt endast om det beslutas av samtliga röstberättigade som är närvarande vid föreningsstämman."

§36. Tillägg efter andra stycket:

"Om föreningsstämman ska ta ställning till ett förslag om ändring av stadgarna, måste det fullständiga förslaget hållas tillgängligt hos föreningen från tidpunkten för kallelsen fram till föreningsstämman. Om medlem uppgivit annan adress ska det fullständiga förslaget istället skickas till medlemmen."

Här nedan kan ni ladda hem förslaget i sin helhet med de föreslagna ändringarna kommenterade:
Föreslagen stadgar för Brf Malmö Nya Egnahemsförening 2017

Föreningens nuvarande stadgar hittar ni här.

Läs mer om lagändringen hos Fastighetsägarna eller hos organisationen Bostadsrätterna.